GAYRİMENKUL OFİS PROJELERİ

GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

I-GİRİŞ

Gayrimenkul alanlar ve satanların , Vergi yasalarında ve Harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız yarar var. Gayrimenkul alanların ; aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına , tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler , verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe yada çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlar dikkat edilmesi gereken başlıca noktaları oluşturuyor.

Gayrimenkul satanlarında ; gayrimenkulün tapudaki satış değeri bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi , satıştan doğan kazancın gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi hususlarda , satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor.

Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri noktalar , ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya çalışılmıştır.

II-GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

A � GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU

Özellikle , kullanılmış gayrimenkul alanların , gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla , emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır.

Bunun en pratik yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.

Emlak vergisi Yasası�nın 30.maddesinin son fıkrasına göre ; satış konusu gayrimenkulün , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1).

B-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ

Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.

1-Gelir Vergisi Açısından

Gayrimenkullerin , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç ��Değer artışı kazancı�� olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md.

56/D-6) Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2).

2- Harç Yönünden

2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .

Bu durum özellikle kamu görevlilerini ��mal beyanı�� yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ��nereden buldun�� sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.

3- Harcın Oranı Yönünden

Gayrimenkul alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (Binde)


Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15

Gayrimenkullerin,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36

Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1,8

Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9

Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9

Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6

Kira sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira

tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4

Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde

emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15

Gayrimenkullerin,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak

edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15

C-EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ

Gayrimenkul alanların ��o yılın sonuna kadar�� emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2001�de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001�e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.

Gayrimenkulün , bütçe yılının son üç ayı içinde , örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren ��üç ay içerisinde�� verilecek (EVK md.23) .

D-EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL

Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde ��İvazsız�� yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 � 15 arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ��borç olarak�� vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4).

E-NEREDEN BULDUN SORUSU

Gayrimenkul alanlar gayrimenkulün bedelini ��nereden buldun�� şeklinde soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini de , ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor.

III-GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

A-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ

2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda ��asgari bir değer�� göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.

B-GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ

Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

C-ÖDENECEK HARÇ

Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

D-KAZANCIN GELİR VERGİSİ

Gayrimenkulün iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Ancak 4 yıllık süre geçtikten sonra satılması halinde kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici Md.56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın,ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez.

E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI

Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.

Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :

a)Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
b)Tapu harcı ödemezler.
c)Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.

Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)

F-SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ

Gayrimenkulünü satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

G-GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ

Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması , örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulün satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6).

Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.

Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6)

1-) Kazancın hesabı ve Vergisi

Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı ��iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan�� gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997�de satın aldığı gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001�de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti.

Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ��maliyet bedeli�� olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998�den itibaren (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen ��toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak�� tespit olunuyor.

1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999�da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998�den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.

2-Verginin Hesabı

Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu�ndaki vergi ��vergi tarifesine göre�� yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10�u kadar da ��fon payı�� tahakkuk ettirilir.

SONUÇ

Gayrimenkul alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.

Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444 sayılı yasa ile getirilen ve bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin , ileride yeni bir değişiklik olmadığı taktirde, 31.12.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 ocak 2003�ten itibaren 4369 sayılı yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle , 2003 yılı başından itibaren yeni bir uygulama söz konusu olabilir.

GAYRİMENKUL KİRA AKDİNE İLİŞKİN GENEL BİLGİLER

1- Kira akdi nedir?

Kira akdi,bir şeyden(kiralanan) bedel mukabili yararlanma ve kullanma hakkını veren ve iki tarafa borç yükleyen bir akittir. Kiralayan gayrimenkulün (kiralananın) kullanma hakkını kira akdi süresince kiracıya verir ve kiracı da bunun karşılığında kararlaştırılan(kira parası) bedeli öder.

2- Kira akdini yapmaya yetkili olanlar:

Kira akdini gayrimenkulün sahibi, intifa hakkı sahibi veya onların yetki verdiği kişi yapabilir. Kiralayanın mülk sahibi olması gerekmez. Ancak kiralanan gayrimenkulün intifa hakkı sahibinin oluru olmadan kuru mülkiyet sahibi kiraya veremez ve kira parasını alamaz.

3- Kira akdini yapamayacaklar:

Rüştünü ispat etmemiş veya medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmayanlar veli veya vasilerinin izin ve muvafakati olmadan kira akdi yapamazlar

4- Kira akdinin tapuya şerhi:

Kira akdi tarafların anlaşmaları halinde tapuya şerh ettirilebilir. Kira akdi noterlikten resmi olarak düzenlenmeli ve şer ettirileceğine dair sözleşme olmalıdır. Kiralayan malik değilse onun da muvafakati alınmalıdır. Şerhin süresi kira akdinin devam süresidir. Bu takdirde kira akdi müddetince gayrimenkulün el değiştirmesi halinde bile kiracılık şerh ettirilen süre için devam eder.

5- Kira akdinde kefilin sorumluluğu:

Kira akdinde kefil olarak gösterilen kişi akitte yazılı süre ile ve akitte belirtilen kira parası ve bağlı borçlardan kiracı ile birlikte mesuldür. Akitte kefil de yer almış ise kefilin kiracı ile birlikte müşterek ve müteselsil sorumlu olduğu hususu yazılmalıdır.

6- Birden fazla maliki olan gayrimenkulün kiralanması:

Birden fazla maliki olan gayrimenkul müşterek mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunca; iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm maliklerce birlikte kiraya verilebilir. Aksi taktirde akit geçersiz olup, akde katılmayanlar kiracı aleyhine müdahalenin men�i davası açıp, tahliye ettirebilirler.

7- Kira sözleşmelerinde süre:

Kira akdinin süresi taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir. Süre belirtilmemiş akit belirsiz bir zaman için yapılmış sayılır. Akitde süre belirtilmemiş, ancak yıllık kira miktarı belirtilmişse kira akdi bir yıllık sayılır. Kira akdi yapılırken başlangıç tarihini ve süresini belirtmek çok önemlidir. Akit başlangıç tarihi ve süresi belli olmadığı hallerde bazı hakların kullanılması mümkün olmayabilir.

8- Kiracının kiralananı devir hakkı ve koşulları:

Kiracının kira akdinde açıkça kiralananı devir ve ciro edemeyeceği yazılmış değilse; kiracı kiralananı devredebilir, başkasına kiralayabilir. Bunu önlemek için akde açıkça kısmen veya tamamen devir edilemeyeceği ve kiraya verilemeyeceği yazılmalıdır. Ayrıca kiracının devir hakkını kiralayanın yazılı iznine bağlamak da mümkündür. Bu taktirde kiracı kiralayandan alacağı yazılı izinle kiralananı devredebilir.

9- Kiralayanın kiralanana zorla girmesi:

Kiralayan kullanma hakkını kira bedeli karşılığında verdiği kiralanana zorla girme hakkına sahip değildir.

10-Boşanmış eşin kiralananda oturması:

Boşanmış halinde kira akdinin tarafı olmasa bile eşlerden biri isterse kira akdini devam ettirme hakkına sahiptir.

11- Kiracının kiralanandan ayrılması halinde birlikte oturanların durumu:

Kira akdi kurulduğunda ve devamında kiracı ile birlikte oturanlar (kiralayanın) bilgisi, açık veya zımni muvafakati ile) kiracının ayrılması halinde de akde devam edebilirler. Örneğin kiracı ile birlikte oturan anne-baba kiracının evlenerek ayrılması halinde oturmaya devam edebilirler.

12- Kiracının ölmesi halinde mirasçılarının durumu:

Kiracının ölmesi halinde mirasçıları akde devam edebilirler. İşyerlerinde ise kiracının yaptığı işi sürdüren mirasçı (lar) akde devam edebilirler.

13- Kira parasının ödenme zamanı:

Kira parasının ödenme zamanı akitde kararlaştırılabilir. Gün belirtilmeyip her ay peşin ödeneceği yazılı ise her ayın üçüncü günü sonuna kadar ödenebilir. Sözleşmede açıklık yok ise mahalli örf ve adete göre; bu konuda mahalli örf ve adet yok ise ve kira süresi altı ay veya daha fazla ise süre sonunda, altı aydan az ise her ayın sonunda ödenecektir. Kira süresi de belirsiz ise her ayın sonunda ödenecektir.

14- Kira parasının ödenmemesi halinde izlenecek yol:

Kira parasının süresinde ödenmemesi halinde kiralayan kiracıya kira parasını ödemesi için noterden ihtarname keşide edip, 30 günlük süre verir ve 30 gün içinde ödenmemesi halinde temerrütten tahliye davası açacağını bildirir. Ya da aynı sonucu verecek icra takibi yaparak 30 günlük ihtarlı ödeme emri gönderir. İhtara rağmen 30 gün içinde kiranın ödenmemesi halinde temerrütten dolayı tahliye davası açar. Bunun yanında kiracı kira parasını ödemeyip bir yıl içinde iki kez ihtara maruz kalmış ve ihtarlar neticesi ödeme yapmış ise kiralayan dönem sonunda iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilir.

15- Akde aykırı kullanma:

Kiracı tarafından kiralanan akde aykırı olarak kullanılırsa kiralayan kiracıya ihtarname göndererek akde aykırılığı gidermesi için süre verir. Verilen süre sonunda akde aykırılık giderilmez ise akde muhalefetten dolayı tahliye davası açılabilir.

16- Kiralayanın akitten doğan hakları:

Kiralayanın kiracıya karşı haklarını şöyle sıralayabilir:

a-Kira parasını isteme hakkı,

b-Kiralananın özenle ve akde uygun kullanılmasını isteme hakkı,

c-Kiralayanın kiracının kiralayanda bulunan menkul mallarına karşı kullanacağı hapis hakkı. Bu hak B.K.267 vd. maddeleri ile İİK.270-271 maddelerinde düzenlenmiştir.

17- Kiracının akitten doğan hakları:

Kiracının haklarını da şu şekilde sıralayabiliriz:

a-Kiralananın kendisine teslimini isteme hakkı,

b-Kiralananda meydana gelen bozukluğun giderilmesini isteme hakkı,

c-Kiralayanın gideremediği ufak tefek eksiklikleri giderme hakkı,

d-Kiralanana vaki tecavüzün def�ini isteme hakkı,

e-Kira akdinin feshini isteme hakkı.

18- Kiracının ve Kiralayanın apartman yönetimine karşı sorumlulukları:

Kiracı apartman genel giderlerine katılmak ve aidatını ödemek zorundadır. Ancak apartman veya oturduğu dairenin kat mülkiyeti kanununun kat malikine yüklediği giderlerine katılmaz. Örneğin apartmanın kalorifer kazanının değiştirilmesi mülk sahibinin sorumluluğunda olduğundan kiracı buna ilişkin gidere katılmaz.

Kiralayan ise kat mülkiyeti kanununca kendisine yüklenen giderlerden sorumlu olduğu gibi; kiracı tarafından ödenmeyen genel giderlerden(aidat) de kiracı ile birlikte apartman yönetimine karşı sorumludur.

19- Kiralananın satılması halinde kiracının yeni malike karşı sorumlulukları:

Kiralanan satıldığı taktirde kiracı kira akdinden doğan tüm sorumluluklarından yeni malike karşı da sorumludur.

20- Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesinden sonra başkasına kiralanması:

Kendisinin, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralayan veya malik veya intifa hakkı sahibi ihtiyaçtan dolayı tahliye davası açabilirler. Kiralayan tarafından kiracı aleyhine ihtiyaçtan tahliye davası açılmış, dava lehine neticelenmiş ve icra memuru vasıtası ile tahliye edilmiş ise; kiralayan bu halde tahliye ettiği gayrimenkulü (mücbir sebepler dışında) üç yıl süre ile kiraya veremez. Buna aksi harekette ise 6 aydan 1 yıla kadar hapis ve 3 yıllık kira bedeli tutarında ağır para cezası ile cezalandırılabilir.

21-Kira tesbit davası:

Kira parasının yeni kira döneminde ne kadar arttırılacağına ilişkin olarak kira akdinde açık bir hüküm yok ise kiralayan yeni dönem kira parasının ne kadar arttırılacağına ilişkin olarak kira döneminin bitmesinden 15 gün öncesinde kiracının elinde olacak şekilde ihtarname gönderir ve kiracının bunu kabul etmemesi halinde de kira tesbit davası açabilir.

22-Kira parasının günün şartlarına uyarlanması:

Ülkenin ekonomik koşullarının olağanüstü değiştiği hallerde kiracı kira parasının günün Ekonomik koşullarına uyarlanması, indirilmesi için dava açabilir. Bunun gibi kiralayan da Kira parasının ekonomik koşullara uyarlanması, arttırılması için dava açabilir. Kiralayanın Yeni dönem için kira tesbit davası açma hakkının olduğu nazara alındığında bu durum Uzun süreli akitlerde uygulanabilir.

23- Kiracının kat mülkiyeti kanunundan doğan hak ve yükümlülükleri:

Kiracı kat mülkiyeti kanununun kat malikine tanıdığı bazı hakları kullanabilir. Apartmanın ortak yerlerinden faydalanabilir. Oturduğu yerde diğer kat maliklerinin haksız Fiili sonucu meydana gelen zararın tazminini isteyebilir. Kiracının kat mülkiyetinden doğan dava hakkı oturduğu bölüm ve onun doğrudan ilişkili olduğu ortak yer veya eklentidir. Kiracı tıpkı kat maliki gibi genel giderlerden sorumludur. Ortak yerlere el atamaz, gürültü yapamaz, apartmanı pis kullanamaz, yönetim planı esaslarına uymak zorundadır.

24-Konutta hayvan besleme:

Bu konuda öncelikle yönetim planına bakmak gerekir. Hayvan besleme hususu düzenlenmiş mi, hangi hayvanların beslenmesine izin verilmiş? Ancak bu konudaki en önemli kıstas apartman sakinlerini rahatsız etmemektir. Olay yargıya yansıdığında konutta beslenecek hayvan olup olmadığı, rahatsızlık yaratıp yaratmayacağına bakılır.

25- Kiracının vergi yasasından kaynaklanan sorumluluğu:

Kiracı mesken olarak kullandığı kiralananın sadece çevre temizlik vergisinden sorumludur. İşyeri olarak kiraladığı gayrimenkulün ise çevre temizlik vergisi yanında stopaj oranında vergisini keserek kiralayan adına yatırmak zorundadır.

26- Kiralananda meydana gelen zararın tesbiti ve tazmini:

Kiralayan kiracının kiralananda meydana getirdiği hasarın tesbitini gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinden isteyebilir ve tesbit edilen zararın tazmini için kiracıya dava açabilir.

27- Tevdi yeri tayini:

Kiracının akit hükümlerine uygun olarak vermek istediği veya konutta ödemeli olarak gönderdiği kira parasını kiralayanın almaması halinde, kiracı bu durumu kanıtlamak Kaydıyla mahkemeye başvurarak kiraları ödeyebilmesi için tevdi yeri tayini ister. Mahkemece belirlenen tevdi yerine (ki bu bir banka şubesi olmaktadır) kiralarını ödeyerek borcundan kurtulur.

28- Kiralayanın tahliye davası açma hakkı:

Kiracı kira dönemi bitmeden en az 15 gün öncesinden mecuru tahliye edeceğini bildirmediği taktirde akit aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiralayanın kanundan doğan tahliye haklarını kullanmak haricinde tek taraflı feshi mümkün değildir. Kiralayanın Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7.Madde hükümlerine göre tahliye haklarını şöylece sıralayabiliriz:

a) B.K hükümlerine göre temerrütten tahliye

b) � � � akde muhalefetten tahliye

c) � � � kiracının iflası ve birikmiş ve işleyecek kiralar için teminat

gösterememesi halinde tahliye

d) 6570 sk.na göre tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye

e) � � konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye

f) � � yeniden inşaa ve tadilat nedeniyle tahliye

g) � � yeni iktisap nedeniyle tahliye (yeni malikin tahliye hakkı)

h) � � iki haklı ihtar nedeniyle tahliye

i) � � kiracı veya eşinin aynı şehir veya belediye hudutları içinde

meskeni olması

29- Tahliye taahhüdünün geçerliliği:

Kiracı tarafından verilen ve kiralananı ne zaman tahliye edeceğini belirten tahliye taahhüdünün kira akti tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. Kira akdi ile aynı gün veya önceki tarihte verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. İlerde ihtilaflarla uğraşmamak için mümkün olduğunca tahliye taahhüdünün noterden düzenlenmesi istenmelidir. Noterden düzenlenmiyor ise tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yazması veya tarih,isim ve imzasının kiracı tarafından yazılması sağlanmalıdır.

30- Kira akdine aykırı sayılacak haller:

Kiracı kiralananı kira akdine uygun kullanmak zorundadır. Akde aykırı her türlü kullanım sonucu aleyhinde akde aykırılığı düzeltmedikçe tahliye davası açılabilir. Akde aykırılık hallerine şunları örnek verebiliriz: kiracının devir yasağına rağmen kiralananı başkasına devretmesi veya kiralaması, başka şahıslarla kiralananı paylaşması, kiralananda kiralayanın izni olmaksızın tadilat yapması, mesken olarak kiraladığı yeri işyeri haline getirmesi, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanması, şahsen kiracı olduğu yerde şirket kurması vb.

BAYINDIRLIK İSKAN BAKANLIĞI BİRİM m2 İNŞAAT MALİYET BEDELİ TABLOSU ( X1000 TL.)


TİCARETHANELER VE İŞYERLERİ
BİNALAR ÇELİK K. B.A.K YIĞMA K. YARI Y.K. AHŞAP TAŞ DUV. G.KONDU
BASİT İNŞ. 234.334 158.358 126.469 99.087 172.452 - -
1.SINIF 160.257 110.761 82.478 52.438 120.631 - -
2.SINIF 108.672 69.854 49.544 29.232 76.070 - -
3.SINIF 73.365 50.825 33.029 19.884 55.334 - -
BASİT İNŞ. 31.557 18.128 12.995 10.393 13.810 11.294 8.969


MESKEN BİNALARI
BİNALAR ÇELİK K. B.A.K YIĞMA K. YARI Y.K. AHŞAP TAŞ DUV. G.KONDU
BASİT İNŞ. 206.810 125.994 98.897 - 166.711 - -
1.SINIF 137.525 78.681 64.065 42.093 108.317 - -
2.SINIF 92.253 52.533 41.761 29.185 70.661 - -
3.SINIF 62.546 37.205 31.084 20.596 35.402 19.077 12.481
BASİT İNŞ. 27.050 20.833 9.871 9.871 12.338 8.827 6.359



TAPU HARÇLARI VE DAMGA VERGİSİ ORANLARI
İŞLEMİN ADI TÜRÜ TAPU HARCI DAMGA
MALİK LEHTAR VERGİSİ
( BİNDE ) ( BİNDE ) ( BİNDE )
BAĞIŞ ( HİBE ) BAĞIŞ 54
BAĞIŞTAN RUCÛ 9
CEBRİ SATIŞ C.SATIŞ 15 15
CİNS TASHİHİ ARSADAN BİNAYA 15
DAMGA PULU 140
DİĞER CİNS VE KAYIT TASHİHİ 9
DOLARAK İNTİFA HAKKININ SONA ERMESİ
DÖNER SERMAYE HARCI 15,000,000
DÜZELTİLMESİ
EĞİTİME KATKI PAYI 5,000,000 5,000,000
GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETİ TESİSİ G.M.MÜK. 15
GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETİNİN 36
GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETİNİN DEVRİ G.M.MÜK. 15
HÜKMEN ŞUFA HAKKINDA DAYALI EDİNME ŞUFA 18
İFRAZ (AYIRMA) İFRAZ 9
İNTİFA HAKKINDA FERAGAT ( BEDELSİZ ) İNTİFA 54
İNTİFA HAKKINDA FERAGAT (BEDELLİ ) İNT.FER 15
İNTİFA TESİSİ ( BEDELSİZ ) İNTİFA 54
İNTİFA TESİSİ (BEDELLİ) İNTİFA 15
İNTİKAL İNTİKAL 9
İPOTEK İPOTEK 3,6 7,5
İPOTEK (ZİRAİİ VE ESNAF KOOP.) İPOTEK 3,6
İPOTEK ALACAGININ TEMLİKİ AL.TEM 9
İPOTEKLERDE DERECE TASHİHİ 1,8
İRTİFAK HAKKI TESİSİ İRT.TE 15
İŞTİRA HAKKI İŞK.HAK 5,4
İŞTİRAKIN REFİ İ.REFİ 9
KAT KARŞILIĞI TEMLİK K.K.TEM. 15 15
KAYIT ÖRNEĞİ K.ÖRN. MAKTU 930.000
KİRA ŞERHİ (ELDE DÜZENLENEN) KİRA Ş. 5,4 1,5
KİRA ŞERHİ (NOTERDEN DÜZENLENEN) KİRA Ş. 5,4
MİRAS PAYININ TEMLİKİ P.TEM. 15 15
MUAVAZA TARİKİYLE VAKİ TESCİLLERİN 108
MUVAKAT TESCİL 1,8
NİSPİ HARÇ 1,910,000
ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ Ö.K.B.A 15 15
ÖZEL İŞLEM VERGİSİ 10,000,000 10,000,000
SATIŞ SATIŞ 15 15
SATIŞ VAADİ ŞERHİ S.VVAD.Ş. 5,4
SERMAYE ŞİRKETİNE KONULMASI
SÖZLEŞME İLE ŞUFA HAKKI TESİSİ ŞUFA 5,4
SÜRELİ İNTİFA HAKLARINDA SÜRE 54
ŞÜKNA HAKKI (BEDELLİ) ŞÜKNA 15
TAHSİS (FERDİLEŞTİRME ) TAHSİS 1,8
TAKSİM ( HİSSEDARLAR ARASINDA ) TAKSİM 3,6
TAKSİM (MİRASCILAR ARASINDA ) TAKSİM 9
TEFEERRUATIN TESCİLİ TEF TES. 3,6
TERKİN TERKİN 2,290,000
TEVHİT (BİRLEŞTİRME) TEVHİT 9
TRAMPA TRAMPA 15 15
ÜST VE KAYNAK TESİSİ ÜST.KAY 15
VASİYETİN TESCİLİ VASİYET 9
VEFA HAKKI VEFA HAK 5,4

Tapu değeriyle satış değerinin farkı

Gayrimenkulün , alım satımı sırasında ,tapu işlemlerine esas gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabir. Bu durumda satıcı , isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün gerçek satış değerin de tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir. Tapu yetkilisi de bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu yazmak zorundadır.( Bkz. Maliye bakanlığı gelirler genel Müdürlüğü� nün , Osman Arıoğlu� nun Genel müdür vekili olduğu dönemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 tarih ve 63/6373-557 Sayılı yazı )

Bu durum özellikle tapu harcına esas değerin , gerçek satış bedelinin üzerinde olduğu ve satışında ��dört yıl içinde �� yapıldığı hallerde çok önemlidir. Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da vergi incelemesinde gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu ile karşılaşmamak için , gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca yazdırmalıdır.
Avrupa yakasında bulunan ofisler
Avrupa yakasında bulunan ofisler, Şişli-Zincirlikuyu-
Levent-Maslak aksında Büyükdere Caddesi üzerinde
yoğunlaşmıştır. Bu bölge İstanbul’un MİA olarak
adlandırılan kısmıdır. Büyükdere Caddesi arteri dışında,
İstanbul’un batı bölgesinde de ofis binaları
bulunmaktadır. Avrupa yakası toplam ofis stoğu yaklaşık
1.860.000 m² civarındadır. Merkezi iş alanı olarak halen
kabul gören Avrupa Yakası’ndan Anadolu Yakasına bir
yöneliş olsa da bölge özellikle finans, bankacılık ve
hizmet sektörleri için gözde bölgelerdendir. Son
dönemde hayata geçirilen projelerin varlığı, yatırımcı
firmaların Zincirlikuyu-Maslak hattındaki arsa arayışları
yeni açılan alışveriş merkezleri, yeni oluşturulan konut
alanları ile birlikte yeni çekim merkezleri Avrupa
Yakası’nın halen gözde olduğunun kanıtlarındadır.
Avupa yakasındaki ofis alanlarını 3 ana bölümde toplamak mümkündür. Bunlar yukardaki krokide de
belirtildiği gibi “Etiler-Levent-4.Levent-Maslak Bölgesi”, “Şişli-Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe-Nişantaşı
Bölgesi”, “Beşiktaş-Balmumcu-Beyoğlu-Taksim Bölgesi” ve “Güneşli-Merter-Şirinevler-Topkapı-Yenibosna-
Yeşilköy-Atışalanı-Kemerburgaz Bölgesi” şeklindedir.
Şişli-Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe-Nişantaşı Bölgesi
MIA’nın şehrin kuzeyine doğru kaymaya başlamasıyla ilk
etkilenen bölge olan Şişli-Mecidiyeköy-Zincirlikuyu
aksında, az katlı, B tipi ofis alanları yoğun olarak
bulunmaktadır. Bölgedeki yoğun trafik nedeniyle, ulaşım
zorluğu ve park problemi yaşanmaktadır. Bu da bölgeye
olan talebi olumsuz etkilemektedir.
Ancak halen İstanbul’un merkezi iş alanı aksı olarak
adlandırılan prestijli bölgelerinin başında gelmesi sebebi
ve bölgede ofis alanı arzı sağlayabilecek boş arsaların
olmaması sebebi ile bölgeye talep sürmektedir. Bölgede
ofis alanları toplam 300.000 metrekareye ulaşmaktadır.
2007 ve 2008 senesi göz önüne alındığında Şişli-Gayrettepe hattındaki A ve B tipi ofis stoğunun aylara göre
boşluk oranlarının değişimi aşağıdaki çizelgelerde açıklanmıştır:

Proje Yönetim A.Ş.'nin kuruluşundan bu yana sürekli geliştirdiği, adıyla özdeşleşen ve pek çok büyük ölçekli gayrimenkul projesinin başarısında önemli payı olan bir hizmet ürünüdür.

Bu ürün kapsamında;

* Konum Analizi
* En Uygun ve En Verimli Kullanım Analizi
* Arsa Seçme ve Değerlendirme
* Pazar Analizi
* SWOT Analizi
* Proje Karması Hazırlama
* Proje Konsepti Geliştirme
* Gelir Tahminleri
* Maliyet Tahminleri
* Fizibilite Etütleri
* Yatırımların Geri Dönüş Analizleri
* Finansman Modelleme Analizleri

yapar ve bu çalışmaları Karlılık Göstergeleri, Yatırım Performansı ve Risk Analizleri ile destekleriz.

Hizmetler, şehir ve bölge plancısı, mimar, mühendis, ekonomist, işletmeci vb. mülti-disipliner deneyimli uzman kadromuz tarafından yürütülür, anket, tasarım vb. özel uzmanlık gerektiren alanlarda sorumluluğumuz altında dış kaynaklardan yararlanılır.
STANDART İŞ KOŞULLARIMIZ
1. Hizmetler BVQI-ISO-9001:2000 Kalite Elkitabında tanımlanan esaslar çerçevesinde yerine getirilir.

2. İŞVEREN'in proje ile ilgili tüm bilgi ve belgelerinde Gizlilik Kurallarına uyulur.

3. İŞVEREN tarafından verilen her türlü doküman ve teknik bilgi, istenildiğinde ve/veya iş sonunda iade edilir.

4. Tüm proje ekibimiz, FIDIC Etik Kurallarına ve Kurumsal Yönetmeliklerimize uymakla yükümlüdür.

5. İŞVEREN'in talebi halinde uluslar arası geçerli Mesleki Sorumluluk Sigorta güvencesi verilir.

6. Proje ekiplerinin kullanacağı tüm bilgisayar donanımları ve özel yazılımların temin ve işletilmesi giderleri üstlenilir.

7. Proje ile ilgili yapılan tüm dokümantasyon güvenli bir ortamda 7/24 statüde İŞVEREN'in erişimine açık tutulur.

8. Raporlarda; yorum, tavsiye ve önerilerle birlikte rakamsal veri, bilgisayar çıktısı, harita, tablo, diyagram, çizim/illüstrasyon/fotoğraflar yer alır. Raporlar, Türkçe veya İngilizce dilinde hazırlanır.

9. Raporlar, İŞVEREN talebine uygun olarak görsel prezantasyonla sunulur.

10. İŞVEREN Temsilcisi ile önceden belirlenen periyodlarda toplantılar yapılır.

PROJE FİNANSMANI
Gayrimenkul Proje Finansmanı alanında özel eğitimli ve deneyimli uzmanlarımızla;

* Projenize en uygun finansman modelleri konusunda size tavsiyelerde bulunuruz.
* İhtiyaçlarınıza yanıt verecek potansiyel yatırım firmaları ve girişimcilerini global bilgi ağımız yardımıyla araştırıp size sunarız.
* Gerek ulusal ve gerekse uluslararası alanda kurumsal yapınıza uygun model ve ortaklık oluşturmanıza destek oluruz.
* Özelleştirme kapsamındaki projelerinizde ve Kamu-Özel Sektör Ortaklıkları (PPP) hedefli çalışmalarınızda uzun vadeli karlılık analizlerine dayalı alternatif sözleşme ve finansman modeli çalışmaları yaparız.
* Yatırımınızın geri dönüşünü hızlandırmak amacıyla finansal kaldıraç ve borç/özkaynak finansmanı için alternatif formlar yaratırız.

Gayrimenkul Değerleme hizmetlerimiz; bünyemizdeki SPK lisanslı uzmanlarımız tarafından nitelik, kullanım ve çevre koşulları incelenerek titiz değerleme çalışmaları ile gerçekleştirilir.

Değerleme çalışmalarımızda "bağımsız hizmet sunucu" kimliğimiz ile;

* Satış Karşılaştırma,
* Maliyet Yaklaşımı, ve
* Gelir Kapitalizasyonu

yöntemlerini uygular ve raporlarız.

Satın alma kararınızda size güven verecek ve sonraki adımları atmanızı sağlayacak tüm yasal ve teknik dokümantasyonu, proje geliştirme çalışmaları ve değerleme sonuçları ile birlikte bir bütün olarak sunarız.

Değerleme Hizmetlerimiz Stratejik Planlama hizmetlerimizin bir parçası olarak büyük ölçekli gayrimenkul geliştiricileri, yatırımcıları ve finansörleri için özel olarak tasarlanmıştır.

PORTFÖY YÖNETİMİ
Gayrimenkullerinizi yakından tanımanıza, değerlerini öğrenmenize, kurumsal stratejileriniz doğrultusunda daha etkin yönetmenize, uygun işlevsel kullanım fırsatları oluşturmanıza, potansiyel gelirlerinizi arttırmanıza ve gayrimenkul stratejinizi kurumsal stratejilerinizin bütünsel bir parçası haline getirmenize yardımcı oluyoruz.

Bu hizmet kapsamında Deneyimli Portföy Yöneticilerimiz;

* Gayrimenkullerinizin envanterini çıkarır, belirli kriterler doğrultusunda portföyünüze değer biçer ve optimize etme ve kurumsal stratejinizin bütünleyici bir parçası yapma fırsatlarını yaratır,
* Kapsamlı bir mevcut durum analizini takiben, gayrimenkullerinizin yapısı, karlılıkları ve potansiyeline bağlı olarak kurumunuz için geleceğe dönük bir gayrimenkul stratejisi geliştirir,
* Sorunlu gayrimenkulleriniz için hızla ve yaratıcı bir kurtarma stratejisi ve aksiyon planı oluşturur,
* Gayrimenkul portföyünüzün zaman içindeki değer değişimi ve verimini sürekli test eder ve gerekli revizyonları sürekli bir işlem olarak gündemde tutarak maksimum fayda ve değer elde etmenizi sağlar.
VARLIK YÖNETİMİ
Gayrimenkul varlıklarınızı daha etkin yönetmek, maliyetlerinizi azaltmak, uygun işlevsel kullanımları değerlendirmek, potansiyel gelirlerinizi arttırmak, rekabet oluşturmak ve diğer stratejik hedeflere daha kolay ulaşmak mı istiyorsunuz?

O halde, gayrimenkul stratejinizi kurumsal stratejinizin bütünleyici bir parçası yapın!

Varlık Yönetimi hizmetlerimiz kapsamında 5 temel rol üstleniriz:

* Öncelikle projelerin kapsamlı değerleme çalışmalarını yapar, yasal durumlarını inceleriz.
* Yüksek nitelikli gayrimenkul projeleri geliştirme ve yatırım yapma arayışında olan uygun kurumsal yatırımcıları tanımlar ve arsa/proje sahibi ile ortaklık ilişkisine girmelerini sağlarız.
* Her ortamda Arsa/Proje Sahibini temsil ederek veya yatırımcılara eşlik ederek geliştirici ve yatırımcılar ile yönetim düzeyinde ilişki içinde oluruz.
* Mimari tasarımın ve maliyetlerin analizini yapar, proje geliştirme sürecinin tüm yaşam döngüsünü Arsa/Proje Sahibi adına izler ve denetleriz.
* Arsa/Proje Sahibi Temsilcisi sıfatıyla hareket ederek, proje ile ilgili bütçeleri, gerekli belgeleri, proje planlarını, kaynakları, satış süreçleri vb. denetler, onaylar, projeyi uygulama sürecinde denetleriz.

Destekleyici Proje Yönetimi hizmetlerimiz, karmaşık ve büyük ölçekli projelerinizde ağır yükünüzün hafifletilmesi anlamını taşır. Proje Yöneticinize destek olma görevini üstlenen ekiplerimiz, kararlarınızı süratle ve güvenle vermenizi sağlarken inşaat sürenizi ve maliyetlerinizi optimize etmeye ve inşaat projenizin kalitesini artırmaya yardımcı olur.

Destek ekibimiz; Proje organizasyonunun lideri konumundaki Proje Yöneticinize,

* Kapsam Yönetimi
* Süre Yönetimi
* Maliyet Yönetimi
* Kalite Yönetimi
* Risk Yönetimi
* Sözleşme Yönetimi
* İletişim Yönetimi
* Mobilizasyon
* Lojistik Yönetimi
* Doküman Yönetimi
* İşletme Yönetimi
* Değer Mühendisliği
* Yaşam Süreci Maliyet Analizi
* Tasarım Koordinasyonu

süreçlerinde profesyonel destek verip karşılıklı güven ve saygı çerçevesinde onunla işbirliği yapar.

Özetle, Proje Yöneticinizin sağ kolu gibi hareket eden bir takım kimliği ile, üstlendiğimiz yetki ve sorumluluk oranında, bizden beklenen hizmetleri yerine getiririz.
Projenizin Tasarım aşaması görevi üstlendiğimizde tamamlanmış ise, Uygulama aşamasında müşterilerimizi ve menfaatlerini temsil eden bir takım gibi hareket ederiz.

Destekleyici Proje Yönetim Modelinin aksine, projenin uygulama aşamasında yönetim sorumluluğunu üstleniriz ve "destekleme ve işbirliği yapma" yaklaşımımız yerini "uygulama sürecinin yetki ve sorumluluğunu fiilen üstlenme" ye bırakır.

Biz sizinle üzerinde uzlaştığımız hedefleri Mesleki Sorumluluk güvencemiz altında yerine getirirken, siz kendi ana iş kolunuza odaklanma fırsatını bulursunuz.

Bu süreçte;

* Kapsamlı proje planları hazırlar,
* Süre, maliyet ve kalite planları geliştirir,
* Hizmet ve mal tedariki sözleşme görüşmeleri sırasında size aktif karar desteği veririz.

Bu sayede;

* Kısa süreli ve ağır yönetim yükünü güvenilir bir dış kaynaktan temin etme imkanı,
* Optimize edilmiş bir uygulama süreci,
* İleri düzeyde süre ve maliyet istikrarı, ve
* Yatırım ve işletme maliyetlerinizde önemli tasarruf olanakları sağlarız.



DEĞER ANALİZ YÖNTEMİ

1. EDA NEDİR? NE ZAMAN KULLANILMALIDIR? KİMLER UYGULAR?

EDA, Erken Değer Analizi’dir. Mümkün olduğunca erken bir evrede kullanılmalıdır; ancak ideal zamanlama, taslak tasarımın oluşturulmasının ardından tasarımın geliştirilmesi aşamasıdır.
Eğer anlaşma tasarım ve inşaatı içermiyorsa, inşaat aşaması bir bakıma oldukça geç bir aşamadır. Üç-beş günlük tipik bir atölye çalışması için bir Çalışma Ekibi’nin oluşturulması gerekmektedir.
Bu tür bir atölye çalışmasında şu kişilerin yer alması gerekir:

* EDA Moderatörü/Koordinatörü
* Proje Yöneticisi
* Şantiye Yöneticisi
* Planlama Müdürü
* Şartname ve Malzeme Araştırma Koordinatörü
* Satınalma Müdürü
* Tasarımcılar (Mimar, İnşaat, Makine ve Elektrik Mühendisleri)
* Tasarım Danışmanları (İnşaat, Makine ve Elektrik Danışmanları)
* Program ve Maliyet Danışmanları
* Diğer Danışmanlar (varsa)
* Tedarikçiler (gerekli olduğu durumda)

2. NASIL ÇALIŞIR? İŞ PLANI

Değer Analizi Çalışma Ekibi’nin çalışmasının tam zamanlı olarak 24 saate yayılan bir süreç olması ya da her bir ekip üyesinden beklenen işin kapsamının aynı olması gerekmemektedir. Çalışmada merkezi bir rol üstlenen EDA Moderatörü/Koordinatörü çalışmaya öncülük edecek, sürdürülmesini sağlayacak, çalışmanın farklı bölümlerinin uygulanmasının gerektirdiği biçimde ekip üyeleriyle toplantı yapacak, grup toplantıları düzenleyecek, tüm etkinlikleri, en önemlisi de sonuç ve tasarrufları belgeleyecektir.

Bilgi Evresi

Birinci Adım: Maliyet Modeli

I) EDA Koordinatörü, en son, güncellenmiş tahmini bütçeyi kullanarak bir maliyet modeli hazırlayacaktır. Maliyetlerin dökümünün doğru hesaplanabilmesi amacıyla, Maliyet Danışmanlarına işin gerektirdiği şekilde danışacaktır.

II) EDA Koordinatörü ve maliyet danışmanları, maliyet modeli için gerekli hedef maliyetleri oluşturmak amacıyla Proje Yöneticisi, Şantiye Yöneticisi, Tasarımcılar ile çeşitli Proje Danışmanları’na başvuracaklardır.

III) EDA Koordinatörü, bütçe maliyetleriyle hedef maliyetleri karşılaştırarak nispeten yüksek maliyetli ve düşük değerli alanları oluşturacaktır (Pareto Kuralı – maliyetin %80’i yapının %20’sinde yer alır.).

İkinci Adım: Fikirler Listesi

I) EDA Koordinatörü, maliyet modelini, çalışma ekibinin tüm üyelerine dağıtacaktır.

II) Çalışma ekibi üyeleri, kendi başlarına çalışıp, belirlenmiş olan yüksek maliyetli düşük değerli alanlara odaklanarak maliyet indirimi için fikir üreteceklerdir. Çalışmanın bu noktasında, Proje Yöneticisi ile Proje Tasarımcılarının maliyet indirimi hakkındaki düşüncelerini oluştururken işin sahibinin yönergelerini ciddiyetle sorgulayacakları ve gereksinimlerini dikkatlice inceleyecekleri, yüksek maliyetli alanlarda sorumluluk alan tasarımcı ve danışmanların ise tasarımlarını, aynı zamanda da belirlenen tasarım kriterlerini sorgulayacakları umulmaktadır.

III) EDA Koordinatörü, çalışma ekibi üyelerinin fikir listelerini yazılı olarak toplayacak, önerilen fikirleri Maliyet Danışmanı ile birlikte “Mevcut Yöntem” ve “Potansiyel Yöntem” etiketleriyle fiyatlandırarak, her fikir için tasarruf hesaplaması yapacaktır. Bu çalışmayı yaparken EDA Koordinatörü ile Maliyet Danışmanı, gerektiği taktirde fikri öneren kişiyle görüşerek öneriyi doğru anladıklarını sağlayacaklardır.

IV) EDA Koordinatörü yukarıda açıklanan çalışmaya dayanarak “Mevcut Yöntem”le “Potansiyel Yöntem”in tahmini maliyetlerini karşılaştıran ve önerilen her fikrin maliyet tasarrufunu gösteren bir liste hazırlayacaktır. Liste, Potansiyel Yöntem’in Mevcut Yöntem’den pahalı olması nedeniyle elenen fikirleri de belirtecektir.

V) EDA Koordinatörü, Proje Yöneticisi, Proje Tasarımcısı ve Şantiye Yöneticisi’nden oluşan Fikirler Listesi Seçim Komitesi ile toplantı yapacaktır. Bu Komite, önerilen maliyet indirimi fikirlerinden hangileri için değer analizi yapılması gerektiğini, daha başka maliyet indirimi fikirlerinin çalışılmasına gereksinim olup olmadığını belirleyecektir. Komite ayrıca bir çalışma alt grubu atayacak; bu çalışma grubu, seçilen her bir maliyet indirimi fikri için işlev analizi, fikir üretimi ve kıyaslama çalışması yapacaktır. EDA Koordinatörü bu çalışma alt gruplarında her zaman bulunrmalıdır. Üzerinde konuşulan maliyet indirim fikrinin tasarımından sorumlu kişi ise bu grupta yer almamalı; ancak bu kişi, çalışma alt grubunun sorularını yanıtlamak üzere daima hazır olmalıdır. Önemli sonuçları olabilecek ya da karmaşık yapıdaki maliyet indirimi fikirleri üzerinde çalışan çalışma alt gruplarında bir maliyet danışmanının da yer alması gerekir. Çalışma alt grubunda bir maliyet danışmanının yer almaması halinde, maliyet danışmanlarının bu çalışma alt grubunun sorularını her zaman yanıtlayabilecek biçimde hazır olmaları gerekir.

VI) EDA Koordinatörü, Fikirler Listesi Seçim Komitesi’nin toplantılarının notlarını tutacak ve dağıtacaktır. Toplantı notları, çeşitli çalışma alt gruplarının listesi ile üzerinde çalışılmak üzere seçilen maliyet indirimi fikirlerinin listesini içerecektir.

Üçüncü Adım – İşlev Analizi

Çalışma alt grubu, EDA Koordinatörü’nün rehberliğinde toplanarak, belirlenen maliyet indirimi fikrinin temel işlevini tanımlayacaktır. Çalışma grubu, fayda ve değer Çizgesel İşlev Analizi’ni belirleyecek; işlevi belirlemek için gerektiği biçimde Fonksiyonel sistem Analizi Tekniği (FAST) şemalarını * Şekil 1 ) kullanacaktır. EDA Koordinatörü toplantıyı yönetecek ve geçerli Değer Analiz Formlarının işlemlerini belgeleyecektir.


Kurgu Evresi:

Birinci Adım – Fikir Üretme
Aynı çalışma alt grubu, EDA Koordinatörü’nün rehberliğinde ve herhangi bir kısıtlaması olmayan bir fikir üretim sürecine girip, üzerinde çalışılan maliyet indirimi fikrinin temel işlevini karşılabilecek alternatifler üzerinde düşüneceklerdir. EDA Koordinatörü, çalışma alt grubunda yaratıcı düşünceyi harekete geçirecek yaratıcı düşünme tekniklerini belirleyecektir. EDA Koordinatörü bulguları belgeleyecektir.

İkinci Adım – Fikir Kıyaslama
I) Çalışma alt grubu, yukarıda açıklanan Birinci Adım’da üretilen fikirleri kıyaslayacaktır. Grup, pratiğe uygun olmayan alternatifleri eleyerek kalan fikirlerin avantaj ve dezavantajlarının listesini yapacaktır. Listede alternatifler 1’den 10’a kadar derecelendirilmelidir.

II) EDA Koordinatörü, fikir kıyaslama notlarını belgeleyecek, maliyet danışmanı ile birlikte (eğer çalışma alt grubunun bir üyesi değilse) çalışarak, her alternatifin getireceği maliyet tasarrufunu çıkaracaktır. Bunlar kabaca, yaklaşık değerler olarak hesaplanacaktır.

Çözümleme Evresi –Ölçüt Ağırlıklandırma Yöntemi ve Alternatifler Matrisinin Analizi
EDA Koordinatörü, Proje Yöneticisi, Tasarımcı ve Şantiye Yöneticisi’nden oluşan bir değerlendirme kurulunu toplayacaktır. Kurul, çalışma alt grubunun maliyet indirimi fikirlerinin her biri için derecelendirerek hazırladığı alternatif fikirleri inceleyecek, derecelendirilmiş alternatifleri Ölçüt Ağırlıklandırma Yöntemi ve Alternatifler Matrisi Analizi yoluyla değerlendirecektir. Bunun ardından değerlendirme kurulu, ayrıntılı maliyet tasarrufu tahminleri ve uygulama için alternatifleri (tercihen, incelenen her maliyet indirimi fikri için en yüksek puanı alan iki alternatifi) seçecektir. EDA Koordinatörü, kurul bulgularını belgeleyecektir. Seçilen alternatifler varsa, kurul ayrıca bunlardan hangileri için Yaşam Döngüsü Maliyet Analizi yapılacağına karar verecektir.

Geliştirme Evresi

Birinci Adım – Alternatiflerin Geliştirilmesi
Tasarımcılar ile Proje Yöneticisi, seçilen alternatifleri Şantiye Yöneticisi ve Teknik Özellikler ve Malzeme Araştırma Koordinatörü’nün rehberliğinde geliştirecek, bu alternatifleri gerektiği biçimde açıklamak amacıyla destekleyici eskizler de hazırlayacaktır.

İkinci Adım – Maliyet Tahminleri ve Yaşam Döngüsü Maliyet Analizi
EDA Koordinatörü maliyet danışmanı ile birlikte çalışarak seçilen alternatiflerin ayrıntılı tahmini maliyetlerini hazırlayacaktır. EDA Koordinatörü, yine maliyet danışmanı ile birlikte çalışarak maliyet tahminlerinin yanısıra Değerlendirme Kurulu tarafından bu amaçla seçilen fikirler için Yaşam Döngüsü Maliyet Analizi yapacaktır. EDA Koordinatörü bu çalışmayı belgeleyecektir.

Üçüncü Adım – Değer Analizi Önerileri
EDA Koordinatörü, yukarıda açıklanan Birinci ve İkinci Adımlara dayanarak seçilen alternatifler için Değer Analiz Önerileri hazırlayacaktır.

Sunum Evresi
Proje Yöneticisi ile Tasarımcı, hazırlanan Değer Analiz Önerileri’ni onay için müşteriye sunacaklardır. Çalışma sonucunda elde edilen tasarrufun nasıl kullanılacağı Değer Analiz Önerileri’nin sunuluş biçimini büyük ölçüde etkileyecektir. Bu nedenle Proje Yöneticisi ile Tasarımcı, Değer Analiz Önerileri’ni işin sahibine sunmadan önce bu tasarruflar ile ne yapılacağını belirleyeceklerdir.

Uygulama Evresi

Proje Yöneticisi, Tasarım Yöneticisi, Şantiye Yöneticisi, Planlama Müdürü ve Satınalma Müdürü onaylanan alternatifleri tasarım, satınalma ve inşaat süreçlerine dahil edeceklerdir.

Takip Evresi

Proje Yöneticisi, Şantiye Yöneticisi, Planlama Müdürü ve Satınalma Müdürü, alternatiflerin, maliyet tasarrufu ve performans açısından planlandığı biçimde işleyip işlemediklerini izleyeceklerdir. EDA Koordinatörü bu kişilerin görüşlerini kayıt altına alarak bu kayıtları, gelecekte yapılacak erken değer analizi çalışmalarında yararlanabilmek amacıyla bir EDA dosyasında saklayacaktır.

cep telefon dinleme

Gümrüklere telefon dinleme yetkisi veriliyor
Gümrük Müsteşarlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkındaki Kanun Tasarısı Taslağı'nda kaçakçılıkla mücadelede daha etkin olunabilmesi amacıyla Gümrükler Muhafaza Genel Müdürlüğüne iletişimi tespit etme, dinleme ve bunları kayıt etme yetkisi öngörülüyor.

Gümrük Müsteşarlığının yeniden yapılandırılması, kurum içinde görev ve yetkilerin netleştirilmesi amacıyla hazırlanan “Gümrük Müsteşarlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkındaki Kanun Tasarısı Taslağı”, geçen ay Bakanlar Kurulu toplantısında görüşülerek imzaya açıldı. Taslak ile gümrük idaresinde kurumsallaşmak, etkililik, verimlilik ve işlemlerin hızlandırılması hedefleniyor.

Buna göre, gümrük muhafaza başmüdürlüklerinin sayısı 18'den 14'e indirilecek ve bunlar bölge müdürlüğü şeklinde yeniden düzenlenecek. Taslakta gümrük teşkilatına 5 bin personel alınması öngörülüyor. Buna göre bu yıl 2 bin 500, gelecek yıl 2 bin 500 olmak üzere toplam 5 bin kişilik kadro açılacak. Bürokratik işlemlerin hızlandırılması amacıyla merkez yapılanması içerisinde şube müdürlüğü ve şeflikler kaldırılacak.

Kaçakçılıkla mücadelede daha etkin olunabilmesi amacıyla Gümrükler Muhafaza Genel Müdürlüğüne Ceza Muhakemesi Kanunu'na göre iletişimi tespit etme, dinleme ve bunları kayıt etme yetkisi öngörülüyor. Gümrük Muhafaza ekipleri, teknik araçlarla izleme yapabilecek ve gerektiğinde yetkili kurumlarla bu konuda işbirliğine gidebilecek.

Gümrük Muhafaza teşkilatında görevli adli kolluk personeli, göçmen kaçakçılığı ve insan ticareti, uyuşturucu veya uyarıcı madde imal ve ticareti, parada sahtecilik, rüşvet, silah kaçakçılığı, zimmet suçu, Kaçakçılıkla Mücadele Kanununda tanımlanan ve hapis cezası gerektiren suçlar ile Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda tanımlanan suçlara ilişkin dinleme yapabilecek.

AMAÇ, KAÇAKÇILIKLA ETKİN MÜCADELE

Gümrük Müsteşarı Maksut Mete, konuya ilişkin AA muhabirine yaptığı açıklamada, 1 Haziran 2005 tarihinden itibaren suçları kovuşturmak, suçluları ve kanıtlarını saptayıp yargıya sunmak üzere Ceza Muhakemesi Kanunu'nun 164. maddesi ile Gümrük Muhafaza teşkilatının, Emniyet, Jandarma ve Sahil Güvenlik Komutanlığı ile birlikte adli kolluk gücü olarak tespit edilen dört kuruluştan biri olduğunu anımsattı.

Bu şekilde Ceza Muhakemesi Kanununun, muhafaza teşkilatındaki memurlara adli kolluk yetkisi verdiğine işaret eden Mete, yasayla muhafaza ekiplerine dinleme yetkisi verilmesindeki amaçlarının da kaçakçılıkla daha etkin mücadele etmek olduğunu söyledi.

Gümrük Muhafaza Teşkilatı içinde “Kaçakçılık ve İstihbarat Birimi” kuracaklarını anlatan Mete, bu birimde görevlendirilecek memurların dinleme yetkisini kullanacaklarını kaydetti.

Dinleme işleminin savcılıkların kontrolü altında yapılacağını ifade eden Mete, söz konusu yasa çıktığında, buna yönelik teknik cihazların en kısa sürede alınacağını belirtti.


Göçmen kaçakçılığı çetesi çökertildi
ANTALYA'da, sahte belgelerle Irak, Afganistan ve Suriye vatandaşlarını 10 ile 20 bin Euro arasında değişen fiyatlarla yurtdışına gönderen 8 kişilik çete, polisin operasyonuyla çökertildi.

Antalya Emniyeti Kaçakçılık ve Organize Suçlarla Mücadele Şube Müdürlüğü'ne bağlı Mali Büro Amirliği ekipleri, 3 ay süren çalışmanın ardından bugün sabah saatlerinde Antalya, İstanbul ve Malatya'da ‘Rüya’ kod adı verilen eş zamanlı operasyon düzenledi. ‘Suç işlemek amacıyla örgüt kurmak’, ‘örgüt faaliyetleri çerçevesinde göçmen kaçakçılığı yapmak’ ve ‘resmi belgede sahtecilik’ suçlarına karışan 8 kişi, gözaltına alındı. Liderliğini Salih A.'nın yaptığı, Zeki Ö., Abdülaziz Ç., Medeni Ç., Bayram A., Emin A., Kaya K. ve Özcan O.'dan oluşan şebekenin sorgusu sürüyor.

Sahte pasaport, ehliyet ve kimlikle Irak, Afganistan ve Suriye vatandaşlarını yurtdışına gönderme karşılığında 10 ile 20 bin Euro arasında değişen rakamlarda para alan şebekenin yurtdışına göndermek istediği 39 kişinin son 3 aylık teknik takip sırasında havalimanında yakalanarak engellendiği kaydedildi.

Örgüt elemanlarının kendi aralarında telefon konuşmalarını Kürtçe olarak yapması nedeniyle Emniyet Müdürlüğü Teknik İzleme ve Dinleme Bürosu'na Kürtçe bilen polis memuru atandığı öğrenildi.



Savcılardan dinlemenin kitabı
Türkiye’nin son yıllardaki en önemli tartışmalarından olan “telekulak” kitap haline getirildi. Cumhuriyet Savcısı Mehmet Tamöz ve Hüseyin Kocabey’in hazırladığı kitapta, telefon dinlemeleri, gizli soruşturmacı atama ve teknik araçlarla izleme konuları hakkında örneklerle bilgi veriliyor.

Aralarında, ”Mavi Hat”, “Vatanseverler”, “Deniz Feneri”, “Şarampol”, “Simsar” gibi soruşturmaların bulunduğu birçok önemli operasyona imza atan, son olarak “Kurban” operasyonunu yürüten savcı Tamöz ve Kocabey, hazırladıkları kitapta TCK’da yer alan telefon dinlemelerine ilişkin düzenlemeler hakkında bilgi veriyor. Beş bin adet basılan kitabın 4 binini hakim, savcı ve kolluk kuvvetine bedava dağıtan savcılar, kitabın tüm gelirlerinin karşılanması için bin adedini ise satışa sundular.

Özgürlüğe saygılıyız

Savcılar, dinlemelerin yasal süreci hakkında örneklerle bilgiler verdikleri kitapta, teknik araçlarla izleme, gizli soruşturmacı görevlendirilmesi gibi konulara da değindi. Kitabın önsözünde, Avrupa ülkelerinin uygulamalarıyla karşılaştırıldığında, Türk Hukuku’ndaki dinleme düzenlemesinin kişilerin temel hak ve özgürlüklerine, haberleşme hürriyetlerine daha saygılı olduğu belirtiliyor.

Kararlar anlatılıyor

320 sayfalık kitabın büyük bir bölümünde dinleme ve teknik araçla takip kararlarının alınması detaylandırılıyor. Kitapta, kuvvetli şüphe oluştuğu ve soruşturmaya konu suç unsurunun CMK’nın 135’inci maddesinde belirtilen katalog suçlar arasında yer aldığı durumda dinleme ya da teknik araçla takip istenebileceği defalarca tekrar ediliyor.

Kuvvetli şüphe şart

Kitapta, mahkemeden dinleme talebinin istenmesi için, soruşturma veya mahkeme esas numarası, suça ilişkin kuvvetli şüphenin neler olduğu, tedbir istenen kişinin kimliği, iletişimin aracının türü, telefon numarası veya iletişim bağlantısının tespitine imkan veren kod, tedbirin türü, kapsamı ve süresi gerektiğine dikkat çekiliyor.

7 kez yazışma yapılıyor

Ankada Adliyesi’nde alınan bazı dinleme kararlarının da yer aldığı kitapta ayrıca, dinleme ve teknik araçla izleme yapılabilmesi için, adliye, kolluk kuvveti ve Telekomünikasyon İletişim Başkanlığı arasında 7 kez yazışma yapılması gerektiğine dikkat çekiliyor.

Kitapta yer alan diğer bilgiler şöyle;

Önleme amaçlı dinleme, adli amaçlı dinleme kayda alma ve sinyal bilgilerinin değerlendirilmesi, gizli soruşturmacı görevlendirmeye ilişkin koşullar, görevlendirilecek kişilerin niteliği, teknik araçlarla izlemeye ilişkin koşullar ve uyulması gereken kurallar, iletişimin dinlenmesi sonucu elde edilen bilgilerin delil olma niteliği, şüphelinin veya sanığın tanıklıktan çekinebilecek kişilerle arasındaki iletişimin dinlenmesi, tesadüfen elde edilen deliller, hakkında iletişimin dinlenmesi tedbiri uygulanan şüpheli veya sanığın kullandığı iletişim araçlarını geçici olarak bir başka şahsa vermesi hali, ses kayıt çözüm tutanaklarının düzenlenmesi ve veri taşıyıcısına kopyalanması, ses kayıt çözüm tutanaklarının oluşturulmasında dikkat edilecek hususlar, iletişim denetlenmesi sonucu elde edilen verilerin imhası, ses kayıtlarının, Telekomünikasyon İletişim Başkanlığı sistemleri üzerinden alınan kayıt olduğu ve bu kayıtlar üzerinde oynama, silme, değiştirme yapılıp, yapılmadığının kontrol edilmesi ve denetlenmesi işlemi, müşteki ve mağdurun iletişiminin denetlenmesi.

Bakan Yıldırım: Güvenli telefon yok, casus yazılım önlenemez
Ulaştırma Bakanı Binali Yıldırım, telekulakla ilgili ceza düzenlemesinin yanı sıra “böcek” olarak adlandırılan yasa dışı dinleme cihazlarının satışı ve kullanımını denetlemek amacıyla çalışma başlattıklarını açıkladı.

“Güvenli telefon yok” diyen Yıldırım, casus yazılımları engellemenin mümkün görünmediğini vurguladı. Meclis’teki bütçe görüşmeleri sırasında gazetecilere telekulakla ilgili çalışmaları anlatan Yıldırım
şunları söyledi:
Savcı mağdura soracak
“Yasa dışı dinlemenin üç boyutu var. Birincisi cezai yaptırım. İkincisi yasa dışı dinlemelerin delil sayılmaması. Bu ikisi de şu anda zaten var olan uygulamalar. Diğer ayağı ise dinleme cihazları ve yazılımlarla ilgili. Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu’na talimat verdik, bu konuda bir çalışma yapıyor. Yasa dışı dinlemeyi sağlayan cihazların aletlerin giriş çıkışına denetim mi olur, bunların kullanımıyla ilgili ceza mı olur, nasıl tedbirler önerecekler henüz bilmiyorum. Bunu sipariş eden dinleme cihazı olarak beyan etmiyor, mesela ‘Mikrofon’ diyor.
Her yerde dinlenebiliriz
Yazılımları denetlemek daha zor. Güvenli telefon yok. Şu anda hepimiz dinleniyor olabiliriz. (CHP’nin 11 serseri mobil dinleme aracı var iddiası) Bu tevatür, bunlar doğru değil. Ama ortam dinlemesiyle her an dinleniyor olmamız mümkün. Bu olaylar ceza konusunun da ötesinde. İğrenç bir
şey. Ceza yaptırımları, kanunlar bir yere kadar tedbir getirir ama yüzde
100 korumaz.”